2017 YILI ERZURUM KONUT ENDEKSİ

/ 6 Mart 2018 / 148 / yorumsuz
2017 YILI ERZURUM KONUT ENDEKSİ

ERZURUM İL GENELİ EMLAK ANALİZİ

ERZURUM İLİ DEMOGRAFİK ÖZELLİKLERİ

NÜFUS

Erzurum il genelinin nüfusu 762.258 kişidir. Cinsiyet dağılımı açısından eşitlik söz konusudur. Erzurum nüfusuna kayıtlı olan 695.647 kişi Erzurum’un yerli kütüğüne kayıtlıdır. 10.399 kişi Karadeniz bölgesinde bulunan illere ait nüfus kütüklerine kayıtlı iken, 13.279 kişi ise Doğu Anadolu Bölgesinde bulunan illere ait nüfus kütüklerine kayıtlıdır. 3460 kişi ise ülkemizin Akdeniz, Ege, Marmara, İç Anadolu ve Güney Doğu Anadolu bölgelerimizde bulunan değişik illerin nüfus kütüklerine kayıtlıdır. Geçen seneye göre Erzurum nüfusunda %0,04 oranında bir azalma yaşanmıştır.

YAŞ DAĞILIMI

Erzurum nüfusunun ortalama yaş dağılımı 28 dir. Emlak piyasasını belirleyen orta yaş grubu Erzurum nüfusunun %55’lik kısmını oluşturmaktadır. Erzurum nüfusunun %20’lik kısmı yaşlı %25’lik kısmı ise genç yaş grubu içerisinde yer almaktadır. Nüfusun yaş gruplarına göre ayrıntılı dağılımı ise aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

YAŞ ARALIĞI SAYISAL DAĞILIM % DAĞILIMI

0-14

204.285

26,8

15-24

154.738

20,3

25-34

113.576

14,9

35-44

99.093

13,0

45-54

74.701

9,8

55-64

53.358

7,0

65+

62.505

8,2

MEDENİ DURUM

Erzurum nüfusunun %60,5 kısmı evli iken 39,5 kısmı ise bekârlardan oluşmaktadır. Medeni duruma ilişkin ayrıntılı bilgi aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

MEDENİ DURUM SAYISAL DAĞILIM % DAĞILIMI
EVLİ 461.166 60,5
BEKÂR 250.783 32,9
BOŞANMIŞ 9.223 1,21
EŞİ ÖLMÜŞ 41.086 5,39

EĞİTİM DURUMU

Erzurum nüfusunun %24,35’lik kısmı yani 185.610 kişi öğrenim görmemiş olarak gözükmektedir. Ancak bu kişilerden 146.021 kişi ya ilkokul terk olarak yâda okul dışı eğitim kurumlarından aldıkları eğitimlerden dolayı okuryazar seviyesinde bulunmaktadırlar. Erzurum nüfusunda bulunan 39.588 kişi okuryazar değildir. Ortaokul seviyesinde eğitim sahibi olarak gösterilen kişiler eski eğitim sisteminde ortaokul mezunu olarak gözükenler ile yeni eğitim sisteminde sekiz yıllık İlköğretimi bitirenlerin toplamından oluşmaktadır. İlkokul seviyesinde öğrenim sahibi olarak gözükenler ise eski eğitim sistemine göre beş yıl eğitimini alanlar ile yeni öğretim sistemine göre ilköğretimin ilk basamağını bitirenlerin toplamını kapsamaktadır. Üniversite mezunu olan 76. 988 kişiden 4.297 kişi yüksek lisans seviyesinde, 1976 kişi ise doktora seviyesinde öğrenim görmüştür. Erzurum nüfusunun öğrenim seviyesine göre ayrıntılı dağılımını gösteren tablo aşağıda yer almaktadır.

ÖĞRENİM SEVİYESİ SAYISAL DAĞILIM % DAĞILIMI

ÜNİVERSİTE

76.988

10,1

LİSE

146.354

19,2

ORTAOKUL

173.032

22,7

İLKOKUL

180.274

23,65

ÖĞRENİM GÖRMEYENLER

185.610

24,35

ERZURUM KONUT ANALİZİ

GENEL OLARAK DEĞERLENDİRME

Erzurum yapılı emlak stokunda 273.813 adet konut ve 31.997 adet iş yeri mevcuttur. 2017 yılı konut stoku değerlendirildiği zaman Erzurum’da yer alan konutların ortalama olarak brüt alanı 165 m2 dir. Kiraya verilen konutların ortalama net alanı ise 153 m2 dir. Hane başına ortalama 2,78 kişi düşmektedir. TÜİK verilerine göre, Erzurum’da 2017 yılında 8 bin 843 konut satıldı. Bu satışlardan 2 bin 697’si ipotek, 6 bin 146’sı ise diğer yollardan gerçekleşmiştir. 2016 yılına göre ipotekli konut satış sayısı yüzde 23,0, diğer yollardan yapılan konut satış sayısı ise yüzde 20,32 oranında artmıştır. 2016 yılında ipotek yoluyla 2 bin 191, diğer yollardan ise 5 bin 108 olmak üzere toplam 7 bin 299 konut satışı yapılmıştı.

KULLANILAN ENDEKS TİPLERİ VE BUNLARA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR

Bu bölümde üç farklı endekse göre analiz yapılarak tablolar ve grafikler ile sunum yapılacaktır.

  • İlk endeksimiz standart konut endeksi olarak adlandırdığımız endeks türüdür. Bu endekste ilk önce konutların 100 m2 standart büyüklük üzerinden değerlendirilecektir. Bu endekste konutların alanından başka konutların yaşı, konut tipi birçok özelliği standart kabul edilecektir.

  • İkinci endeksimiz ise ortalama konut endeksidir. Bu endeks türünde incelenecek olan bölgenin konut stoku içerisinde yer alan toplam metre kare toplam konut adetine bölünerek konutların ortalama metre karesi bulunur. Aynı şekilde konut sektörüne yönelik yapılan harcamaların toplamı o yıl içinde satılan ve kiralanan konutların sayısına bölünerek ortalama konut fiyatı, metre kareye bölünerek birim fiyatı bulunacaktır. Bu endeks ile konut sektörüne yatırım yapmaya karar veren yatırımcının alternatif bölgeler arasında hangi bölgeye tam olarak yatırım yapacağına yönelik fikir verir. Bu endeks bir bölgedeki konut stoku içinde yer alan toplam brüt metrekarenin konut sayısına bölünmesi ile bulunan endekstir. Örnek olarak bir bölgede toplam 36.000 m2 lik konut alanı olduğunu varsayalım ve yine bu bölgede 200 adet konut olduğunu kabul edelim bu durumda 36.000 m2 /200 = 180 m2 dir. Yani o bölgede konutların ortalama büyüklüğü 180 m2 dir Aynı işlem kira için uygulandığında ise net kullanım alanları dikkate alınacaktır. Böylece amortisman süresinin hesaplanması net değerler üzerinden sağlanacaktır.

  • Son endeks türümüz ise konut tür endeksidir belli bir bölgede yer alan konutların yaş aralığı ve tipine göre ayrıntılı bir şekilde değerlendirilmesinin yapıldığı lokal bir endeks türü olup diğer yatırım araçları ve diğer illerle herhangi bir mukayeseye girişilmeyen endekstir. Bu endeks belli bir bölgede yer alan konutlar arasında karşılaştırma yapılmak için kullanılır. Standart endekste yatırım araçları içerisinde konut yatırımının yapılıp yapılmaması konusunda yatırımcıların karar almasına yardımcı olurken, ortalama endeks ise konut sektörüne yatırım yapmak isteyen yatırımcının hangi bölgede yatırım yapacağına karar vermede kullanılmaktadır. Konut yaş ve tip endeksinde ise yatırımcının hangi konut yaşı ve tipine yatırım yapması yönünde rehberlik edecektir.

ENDEKS ÇALIŞMASINDA KULLANILAN İFADELER

  • ORTALAMA FİYAT: İncelemenin yapıldığı dönemde belirli bir bölgede konut alımı için harcanan toplam Türk Lirasının(₺ simgesi ile gösterilecek) o yıl içinde satılan konut sayısına bölünmesi ile bulunan fiyattır.
  • ORTALAMA BİRİM FİYATI: Belirli bir bölgede belirli bir bölgede konut satın alımı için harcanan toplam ₺ tutarının o bölgede satılan konutların toplam metre karesine(m2 ) bölünmesi ile bulunan fiyattır(₺/m2 olarak ifade edilir.)
  • ORTALAMA KİRA: İncelemenin yapıldığı dönemde belirli bir bölgede konut Kiralaması için harcanan toplam ₺ o yıl içinde kiralanan konut sayısına bölünmesi ile bulunan fiyattır. Yıllık olarak bulunan tutar 12 ile bölünerek aylık ortalama kirası bulunur.
  • ORTALAMA BİRİM KİRASI: Belirli bir bölgede belirli bir bölgede konut Kirası için harcanan toplam ₺ tutarının o bölgede satılan konutların toplam metre karesine(m2 ) bölünmesi ile bulunan tutardır(₺/m2 olarak ifade edilir.)
  • AMORTİSMAN SÜRESİ: Konut fiyatının yıllık kira toplamına bölünmesi ile elde edilen süredir. Amortisman süresini belirleyen önemli unsurlar. Konutun fiyatı, konutun aylık kirası ve konutun ₺/m2 yani birim fiyatıdır. Konutun aylık kirası ile ₺/m2 fiyatı birbirine ne kadar yakın olursa amortisman süresi o kadar kısalır
  • DEĞİŞİM ORANI: Konutun alındığı fiyatın bir yıllık periyod dönemi sonrası fiyatı arasındaki yüzde değişim oranıdır.
  • BRÜT DEĞİŞİM ORANI: Değişim oranının enflasyon dikkate alınmadan hesaplanmasıdır.
  • NET DEĞİŞİM ORANI: Değişim oranından enflasyon oranının düşülmesiyle bulunan tutardır.
  • KONUTUN GETİRİSİ: konutun dönem sonundaki fiyatı ile dönemlik kira geliri toplamının dönem başındaki fiyatı arasındaki % değişim oranıdır.
  • KONUTUN BRÜT GETİRİSİ: konutun dönem sonundaki fiyatı ile dönemlik kira geliri toplamının dönem başındaki fiyatı arasındaki % değişim oranının enflasyon oranı dikkate alınmadan hesaplanmasıdır
  • KONUTUN NET GETİRİSİ: konutun dönem sonundaki fiyatı ile dönemlik kira geliri toplamının dönem başındaki fiyatı arasındaki % değişim oranının enflasyon oranı dikkate alınarak hesaplanmasıdır.Devam Edecek