GAYRİMENKUL ALIRKEN-SATARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Dış faktörlerden kaynaklı tehlikelerden korunma (Maslow’un ihtiyaçlar hiyerarşisi Güvenlik İhtiyacı) ihtiyacı insanlığın var oluşundan bugüne kadar devam edegelmiştir. Bunun için yaşamlarını en iyi şekilde en güvenli yerlerde sürdürmek isteyen insanlar, para kazanma gayelerinin asıl amaçlarının güzel bir daire almak ve hayatlarını burada sürdürmek olmuştur. Ancak bazı insanların ihtiyaçları, bazıları içinde maddi fırsat haline dönüşmüş, bir gelir kapısı haline dönüşmüştür. Bu fırsat kapısı ev/arsa/işyeri fiyatlarını suni bir şekilde yükselmesine sebep olmuş, gerçek ihtiyaç sahiplerinin gayrimenkul alımını engellemiş hayallerine ket vurmuştur.
Erzurum’da, daire almak isteyen bir ihtiyaç sahibi, aynı bölgedeki aynı kriterlere haiz daire fiyatlarının farklılık gösterdiğini görmekte, buna bir anlam verememektedir. Aynı bölgede aynı kriterleri taşıyan daireler arasında neden fiyat farkı vardır? Bu fiyatları kim belirliyor? Bunun bir kriteri yok mu? Aslında var. Ama her işte olduğu gibi bilimsel yolları kimse kullanmak istemiyor ya da bilmiyor, bilenlerin de işine gelmiyor.
Dairesini satmak isteyen bir vatandaş, eş/dost, akraba, arkadaşına dairesinin fiyatının ne kadar edeceğini soruyor. Tabi sorduğu bu kişiler sadece hamasi duygularıyla onun dairesini kötülememek maksadıyla, ev sahibinin duymak istediği fiyatları söylüyor. Tabi bunu söyleyenlerin emlak piyasası, ekonomik koşullar, çevresel faktörler, daire ile ilgili özellikler hakkında hiçbir fikri olmadan değerleme yaptıklarını hesaba katmıyor daire sahibi. Sonra kendince bir fiyat belirliyor kafasından ve satmaya çalışıyor. Bekliyor 1-2 ay ama satılmıyor dairesi. Sonra bir emlak danışmanı kendisini arıyor dairesiyle ilgilenmek için. Bu sefer “Emlakçı Kesin Satar” algısıyla, kendi belirlediği fiyatın üzerinde bir fiyatla emlakçının satmasını istiyor. Tabi emlakçı da Hizmet Bedelinin garantiye almak, pazarlık sünnettir gibi gerekçelerle farklı bir fiyatla daireyi satışa sunuyor. Nihayetinde mülk sahibini dairesini satamıyor, alıcı ise istediği daireyi alamıyor. Ve işin kötüsü de ! Bu fiyatı baz alıp dairesini satmak isteyen diğer mülk sahipleri de aynı hataya düşüyor ve piyasa allak bullak oluyor.
Peki doğrusu nedir?
Dairesini satmak isteyen mülk sahibi önce bu işi bilen bir Emlakçıdan;
– Emlak piyasası,
– Ekonomik durum,
– Bölgenin Emlak Endeks Değerini,
– Bölgesel Emlak Değerlendiresi/Analiz yapmasını isteyecektir. Daha sonra kendi dairesinin;
– Konumu,
– Fiziksel Özellikleri,
– Sosyal Olanaklarını göz önünde bulundurarak fiyatını belirleyecektir. Yine bu fiyatı belirlerken;
– Aylık Kira Bedeline Göre Değerinin Belirlenmesi ya da Aynı Konumdaki Evler ile Kıyaslayarak Fiyatının Belirlenmesi yöntemlerinden birini kullanmalıdır.
Bunlardan;
· Aylık Kira Bedeline Göre Değerinin Belirlenmesi Yöntemi: Kira bedeline göre evin değerinin belirlenmesi, en basit ama en gerçekçi yöntemdir. Zaten herhangi bir varlığın fiyatı, o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugünkü değeri olarak hesaplanır. Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, önümüzdeki senelerde alınacak toplam kira
tutarını belirli çarpanlar kullanarak evin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabiliriz. Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yüksek bir evin değeri daha yüksek, kira bedeli düşük bir evin değeri de daha düşük olmalıdır. Türkiye genelinde ev değerleri ortalama 214 aylık kira bedeli olarak hesaplanmaktadır. Bu rakamların bize anlattığı hikaye şudur: Alacağınız evi eğer bir yatırım olarak görürseniz (ki bizce ev alım kararı birçok kişinin hayatında verdiği en büyük yatırım kararı) yatırdığınız paranın size geri dönme süresi yaklaşık 18 sene olacaktır. Tabi yüksek enflasyonlu bir ülke olduğumuz için arada kira artışı da olacaktır ama bu hesaplama yöntemi için kira artışı önemli bir faktör değil. Burada dikkat edilmesi gereken bir konu ise şu: çok yüksek değerli evlerde bu çarpanlar oldukça artabiliyor, yani yatırımın geri dönüş süresi uzayabiliyor. Genel olarak kabul gören süreler ise iş yerleri için 14-16 yıl, konutlar için ise 17-20 yıldır. Bu durumda ortalama 214 aylık kira bedelinin evin fiyatını verdiği kabul edilebilir. Mesela, almak istediğiniz veya muadili bir evin kira ederinin 1.500 TL oluğunu varsayalım. Bu durumda evin piyasa değerini 321.000 TL (214*1.500 TL) olarak hesaplayabiliriz.
· Aynı Konumdaki Evler ile Kıyaslayarak Fiyatının Belirlenmesi Yöntemi: Bu yöntem genelde en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir. Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür. Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir. Almak istediğiniz evle aynı veya benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını emlak sitelerinde araştırıp alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli. Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatlarını belirlemiş olursunuz. Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin yakın özelliklere sahip olması gereklidir. Dairenizin;
· Merkezi konumda bulunması,
· Ulaşım olanaklarının zengin olması,
· Yeni bina olması,
· Dairenin ışık alan (güney) cephede olması,
· Dairenin ön cephede yer alması,
· Dairenin ara katta yer alması, (çatı, son kat, bodrum, veya 1. kat harici)
· Binada asansör bulunması,
· Manzaraya sahip veya önünün açık olması,
· Ortak alanların olması, (Spor salonu, sosyal tesis vb.) gibi özellikler genel olarak konutlara değer katan özelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.
Ev sahipleri, yukarıda bahsettiğimiz yöntemleri kullanarak daire fiyatlarını belirlemeli ve dairesini ondan sonra satışa çıkartmalıdır. Böylece hem ev sahipleri kolaylıkla gayrimenkullerini satabilecek, hem de gayrimenkul almak isteyenler en kısa sürede istedikleri gayrimenkulü alabileceklerdir.
Yasin ARSLAN
EV Emlak
About The Author
